不動産投資においては「買い方」について3つ重要なポイントがあります。
- 何を買うかよりも「いつ買うか」（上記記事内で言及）
- 買い進む「順番」
- 資産形成と「融資利用（＝借金）」
今回は、この2つ目の買い進む「順番」についての記事です。
不動産投資は買い方【順番】が重要
次の場合、あなたならどうしますか？
5棟の収益物件を買い進む場合
【仮定】これから以下の５つの投資用物件を買い進みたいとします。
- 鉄筋コンクリート造、築25年、共同住居、4階建て30部屋 物件価格：200百万円
- 鉄筋コンクリート造、築20年、共同住居、2階建て6部屋 物件価格：70百万円
- 軽量鉄骨造、築7年、共同住居、2階建て4部屋 物件価格：60百万円
- 木造、築28年、共同住居、2階建て12部屋 物件価格：50百万円
- 鉄筋コンクリート造、築3年、区分、45平米 物件価格：30百万円
上記のように、投資用物件と言っても、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の共同住居や区分、木造のアパートや戸建てまで、構造も価格も様々です。
上手に買い進んでいけばこれら全ての物件を取得することができ、最大の利益を出せます。
しかし、この５棟を買う順番を間違えるだけで１棟買ったら収益物件の購入ができなくなったり、利益を大幅に失ったりします。
購入する順番は「利益率の高い順」でもありませんし、「一番高い物件から買う」という程単純でもありません。それだったら誰も間違えませんからね。
上記の例だと、エリアや利回りなど、その他必要な情報が欠けているので、これだけでは判断できませんが、情報がこれだけなら「上から順に買う」が正解ですかね。（ちなみに下から行った人はアウトです。ご参考：【不動産投資】最初は区分？一棟？【投資リテラシーの問題です】）
マイホームと収益物件を両方買いたい場合
投資用物件は収益を生み出しますが、マイホームは収益を生みません。
なので、マイホームの購入は投資用物件を仕込んだ後にした方が、両方を手にできる可能性が上がります。
マイホームをローンで買ってしまったら全く投資用物件を買えないという事ではありませんが、明らかに足枷になります。
もし既にマイホームをローンで購入していて投資用物件を買おうと考えている方はその点を認識しましょう。
この辺の理屈は銀行の融資の案件評価という側面を理解しているとすんなり理解できます。
本記事の最後に触れます。
どんな足枷が付いているのか分からなければ、どういう金融情勢下でどういう投資用物件なら踏み出せるかも検討できませんからね。
重要なのは買い進む「順番」です。
不動産投資は株式投資よりも債券投資に似ています。
リターンの幅が大体決まっているので、株式投資のように利回りにしたら何百パーセントなどということは起こりません。
それに、どんなに高利回りな物件でも、数百万円規模の投資ではリターンも少なくなってしまいます。そういう物件を沢山買えばいい？
➡ 手間が勿体ないです。（ご参考：【不動産投資】最初は区分？一棟？【投資リテラシーの問題です】）
重要なのは買い進む「順番」
不動産投資で毎月100万円の不労収入が欲しい！（目的）
目的が決まれば「取るべき手法」が決まってきます。
✔大前提は、必要なリターンを得るまで不動産投資を続けられる（買い進める）ことです。
「目の前にある物件だけを買う」場合と「買い続けられる」場合とでは、意味合いが全く異なります。
あなたが話をしている不動産投資業者はどんな融資を引っ張ってこようとしていますか？
不動産投資の最大のメリット＝レバレッジを効かせた銀行融資による物件購入は、もろ刃の剣です。
この点には最大限の注意が必要です！
その融資、プロパーですか？定型（住宅）ローンですか？
詳細は次回、融資利用の記事で書いていきますが、重要なポイントなので事前に少し触れておきます。
定型（住宅）ローン商品というのは、必要事項を書き込み源泉徴収票を出せば事前審査OKといった感じで、銀行側も本腰を入れた審査をしないで済むスコアリング方式の融資となります。
物件よりも、借主自身の信用力（資産背景や本業で稼いだ金で返せるかという視点）が主です。
一方、プロパー融資というのは、融資担当者が、源泉徴収票以外にも決算書や他行通帳などの資産背景を全て徴求し、物件詳細、資金計画などを事細かに調査し、個別に判断を行う融資です。
プロパー融資の基準（と言っても銀行員になったら新人研修で教わる内容ですが）を公開しときます。（こういう知識一つ一つが不動産投資リテラシーを高めると思います。）
✔融資案件評価の5大要件
- 資金使途：何のためのお金か。
- 返済原資：ビジネスモデルの検証。安全・安定度の保守的な見積もり。
- 返済能力：ビジネスモデルが破綻した場合に借主に返済する能力があるか。
- 担保・保証：ビジネスも借主もアウトという状況になっても、担保や相応の資産背景を持つ人物の保証が取れるか。
- 融資の妥当性：社会通念や常識に照らして、融資しても問題無い案件か。
要するに、定型のローンだと主に借主の信用力のスコアリングしかしませんが、プロパー融資なら貸したお金がちゃんと返ってくるかという視点でビジネスモデルについても融資判断されます。
なので、プロパー融資ならば、銀行の熟練の融資課長や部長（支店長）、案件によっては審査部まで経て判断されるので結構厳しめの「大丈夫」の基準でチェックして貰えるようなものですね。
プロパー融資でも気を付けなければならないのは、銀行は2,3,4の要件全部で「大丈夫」を判断するということです。（2は物件に関することですが、3,4はあなたに関することです。）
だから、2は自分でも判断するんですよ！
ちなみにスルガスキームやかぼちゃの馬車などは全て定型（住宅）ローンで起こった事故です。
最初から選択技が違っているのです。
要注意なのは銀行が貸すというのだから大丈夫と思って買ってしまう、シュミレーション上で収支が出るから買ってしまうという行為です。
（※定型（住宅）ローンでは2の審査なんてしないですからね。）
投資は自己責任です。「大丈夫」の基準を他人に任せてはいけませんよ。
次回は資産形成と融資利用の記事をアップしますね。
それでは！
コメント