最初は区分からか？　はたまた一棟からか？

不動産投資初心者ならば必ず迷う問題だと思います。

結論は一棟から始めるべきです。

今回の記事で皆さんの投資リテラシーが分かっちゃうので是非読んでみて下さいねｗ

【不動産投資】最初は区分？一棟？【投資リテラシーの問題です】

先日、私の妻がママ友同士で話をしていて、あるママ友が以下のように言ったそうです。

ウチの旦那が不動産投資を始めようとしていて、最初は練習で区分からスタートしようとしてるんだ。

私の親族や同僚も不動産投資を始めようとしてましたし、案外身近に結構いますよね。

私は本業にバレるリスクを回避するために、家族以外には内緒で不動産投資をやっています。家族にも口外しないよう釘を刺していますので、このママ友一家にアドバイスをするつもりはありません。

実際、投資は自己責任ですし、こういう未熟な人には下手に知識を与えないほうが良いと考えています。

さて、皆さんはこのママ友のフレーズを聞いたらどう思うでしょうか？
もしこのママ友の意見に納得してしまった人は、必ずこの記事を読み進めて下さい。

一棟にすべき理由

私のブログ記事を読んで不動産投資を行おうと考えている方なら、将来的に不動産投資だけでも生計を立てられるレベルをイメージしているはずですよね。

それならば断然、一棟を進めます。

理由は5つです。順に説明していきますね。

分母のメリット（≒リスク分散）

• 分母、つまり投資の規模が大きければ、空室や事故などの多少のアクシデントも吸収できるようになります。区分の場合は100％か0％になってしまいますよね。
• 金融商品で考えると分かり易いです。証券会社や銀行、保険会社などの金融のプロと言われる人たちは相場を当てて勝っているわけではありません。
  債券や株は必ずプラスで返ってくる資産です。しかし一定のデフォルト確率や損失リスクがあるので、リスク分散＝銘柄を増やすことで収益率が予想通りの水準に収束します。分母（規模）を大きくすることで必ず勝てるような仕組みになっています。
• これは不動産投資においても同様で、分母を大きくしていけば入居率や事故などの確立が平均的な水準に収束し易くなるのです。
  （※金融商品について意味が分からない人は↓こちらの記事をどうぞ。）
  投資するなら何が良い？おすすめの投資対象の選び方（種類別にリスクと本質を解説）

手間の問題

• 私は現在2棟、計2億円程度の物件を利回り7％台で取得して、返済や税金、ＢＭ管理などの必要経費を除くキャッシュフローが毎月25万円くらいです。
  毎月100万円くらいは欲しいので、目安としてはあと6棟くらいやりたいと考えています。
• 区分では毎月のお小遣い程度かそれ以下の金額しか稼げません。区分で毎月100万円の手残りが欲しかったら一体何百室必要でしょうか？　その手間を考えたらやりたくないです。
  それに、私の銀行員時代の経験からすれば、審査の過程で債務者の保有物件を全て調査しなくてはならないので面倒臭い＝お断りしますｗ

業者の視点、宅建業法の観点

• 宅建業者の儲け方は主に3種類あります。
  売主と買主の間に立って契約を取り持つ「媒介」、売主や買主に成り代わって契約を行う「代理」、そして「自ら売主」の3種類です。
• 「媒介」は物件価格の3％+6万円（※物件価格400万円以上の場合）が手数料の上限であり、「代理」はその2倍が上限です（正確にはもう少し細かいルールがあります）。
  一方、「自ら売主」の場合は手数料に制限がありません。いくら設けても良いことになっています。
• つまり何が言いたいか？
  業者の立場に立って、区分物件（1,000万円前後）を媒介や代理で行おうとした場合、仲介手数料は3％（≒30万円）しか取れないので真面目な業者はやろうと思いません。
  区分物件（1,000万円前後）くらいの金額なら業者自らが購入し易いですし、数百万円の収益を上乗せして転売しようと考えますよね。
  一方、一棟物件（1億円）の転売となると業者自身の資金力が無いとキツイですが、媒介するだけで300万円の利益になるので大体の業者が媒介を選びます。
  このように、宅建業法の構造的にも一棟の方が騙される可能性は低くなり易いと思います。
  （※区分でどのように騙されるかについては以下の記事を参考にどうぞ。）
  【不動産投資初心者向け】失敗しないための悪徳・詐欺業者の見分け方

区分法による縛り

• 物件を一棟丸ごと自分で所有していれば何をするのも自由ですが、区分所有の場合は基本的に何をするにも多数決が必要になります。
• 大規模修繕をすれば賃料アップ＆満室経営が確実だと思っても、誰も動かないことが殆どでしょう。古くなっても自分の意志ではほとんど何も出来ません。
• 重要な変更は75％、建て替えに至っては8割の賛成が必要です。よほど立地環境の良い物件でも無ければ最後は廃墟に近い状態になる可能性もあります。

借入は悪。という国民性

• 何だかんだ言って、区分からスタートしたい人の本質はコレだと思います。
  区分から始める人は「練習したい」とか理由をつけていますが、その実、借入が恐いんだと思います。
• 「区分からスタートすれば、万が一、投資に失敗しても本業の給与で返せるから何とかなる。だから最初の一歩を踏み出すための練習には丁度良い。」
  ↑こんな発想ではダメです。不動産投資の業界では❝最初に区分を買う人は最後まで区分❞と言われますが、当にその通りだと思います。
• 例えば良くあるシチュエーションで、「住宅ローンを完済した」とか「積極的に繰り上げ返済している」という話を聞いた時に、あなたは共感しますか？　それとも勿体ない話だと思いますか？
• せっかく期限の利益を得たのなら、余裕資金を投資や他のビジネスに振り向けた方が良い場合もあります。例えば金利1％で住宅ローンを借りている場合、それを返済するよりも利回り10％で運用した方が良いですよね？

最後に

さて、もう一度。

旦那が不動産投資を始めようとしてて、最初は区分からスタートしようとしてるんだ。

このフレーズを聞いたとき、この人はまだ勉強が足りていない、準備不足な人だと感じませんか？

なんとなく、あまり調べずに感覚だけでやろうとしている感じが伝わってきますよね。

区分がダメというわけじゃないです。
リノベーションして転売目的など、しっかりビジョンを持った上で区分をやりましょうね。ということです。