不動産投資においては「買い方」について3つ重要なポイントがあります。
- 何を買うかよりも「いつ買うか」
- 買い進む「順番」（上記記事内で言及）
- 資産形成と融資利用
今回はこの3つ目、資産形成と融資利用についての記事です。
【不動産投資】資産形成と融資利用
資産形成について、前回記事から おさらい
（前回記事から引用）
不動産投資で毎月100万円の不労収入が欲しい！（目的）
目的が決まれば「取るべき手法」が決まってきます。
大前提は、必要なリターンを得るまで不動産投資を続けられる（買い進める）ことです。
「目の前にある物件だけを買う」場合と「買い続けられる」場合とでは、意味合いが全く異なります。
不動産投資の最大のメリット＆醍醐味は、レバレッジを効かせた銀行融資による物件購入です。
前回記事では融資利用の危険性について説明しておいたので、今回はメリット＆醍醐味の方を説明していきます。
資産形成の段階と融資利用
不動産投資においては、この融資利用が非常に大事なポイントとなります。
収益物件を買い進む場合は、基本的に融資を最大限活用していくことになります。
不動産投資を事業として捉えれば、本来、優良な物件を購入すればするほど、資産と負債・支払と収入などのバランスが良くなります。
また、健全に経営していれば借入が減り含み資産ができますし、賃料収入のおかげで個人所得も上がります。もちろん減価償却や法人ならではの節税効果も期待できます。
➡つまり、正しい不動産投資を行っていれば、銀行評価も上がって、購入前よりも買い進み易くなっていくということです。
不動産投資における資産形成には段階（フェーズ）があります。元々お金を持っていたり、資産家の人は以下で説明するフェーズ2からスタートできますが、我々のような一般ピーポーなサラリーマンはフェーズ1からスタートしなければなりません。
フェーズ1
不動産投資のメリット、銀行融資を使ってレバレッジを掛ける（＝他人のお金まで使って物件を買う）事により、自己資金を使わずに投資規模を増やして、自己資金でやる場合の何十倍ものリターンを得ることが出来ます。この仕組みを使わずに資産形成はできません。
（イメージとしては20倍界王拳みたいな感じでしょうか。プレッシャー世代用語なので分からない人には恐縮ですが、ピッタリな表現だと自負します。）
フェーズ1は、レバレッジ全開で資産規模を拡大していく過程で、数棟保有し、借入金額も数億単位となっていきます。この状態でも毎月30万円～50万円そこそこの収入が入ってくると思いますが、この状態はゴールではありません。ここがスタートラインです。
フェーズ2
フェーズ1で述べたように、ある程度の資産規模に達してからが始まりです。
ここまでくると、銀行融資も引きやすく、様々な物件を購入可能な状態になってきます。
本当に利益の出る物件、銀行評価は低いが利益の大きい物件、キャッシュフローは少ないが巨大な減価償却を取れる物件、転売用の物件、もちろん不動産以外でも構いません。
フェーズ1から買ってしまうと銀行からの評価が下がって買い進めなくなってしまう類いの物件です。初めから耐用年数切れの木造や全く利益のでない区分を買ってしまって（買わされてしまって？）不動産投資がそこでジ・エンドな人もいますよね。ここら辺の融資の仕組みについては前回記事で説明しているのでもし分からない人は参考にして下さい。（融資はどの要件に依存しているかがポイントになります。）
ここまでくると本業を遥かに超える収入を得ていると思います。
実は、ここでもまだ準備が整った段階で、本当の資産形成のフェーズは続いていきます。
放っておいてもどんどん入ってくる収入による福利効果で、急激な資産拡大を伴うフェーズに入ってきます。
総資産何十億とか何十棟保有とかのメガ大家と言われる人達のフェーズですね。
✔ご参考
現在、私はフェーズ1からフェーズ2に差し掛かっているところにいます。
（RC造2棟、総借入額250百万円。）
節税対策も板に付き、手元資金も積みあがってきたので、最近は積算評価の高い築浅軽量鉄骨物件やお化け利回りの木造物件を仕込もうと動き出しております。
（↑この辺も今後参考に記事書いていきますね）
スルガスキームやらかぼちゃの馬車スキームやらのせいで、金融庁から金融機関が引き締めを食らっていたこともあり、これまで中々身動きが取れませんでしたが、一応、これも見越して手元資金積みあげ期間のつもりで当時エントリーしていたので、今、動き出したわけです。
金融機関の融資姿勢はここ数年、完全に引き締まっています。
個人に対してかなり消極的になっています。これは資産管理会社（私のようなにわか法人）でも同じです。
かつてのように一定の基準を満たしている物件であればフルローン（オーバーローン）がバンバン出ていた時代は終了しています。
予想と異なっていたのは、既に融資姿勢が引き締まって数年経っているのに、未だに物件価格が高止まりしていることです。
歴史に学べば、もうじき優良な物件を割安で購入できる時期が訪れるのではないかと思っておりますが、いずれにしてもこういう時期には、ある程度の自己資金が必要となります。
これからのタイミングでエントリーする方は、自己資金ゼロはもはや不可能でしょう。
それでも、優良物件を好条件で購入できるタイミングでエントリーするのはまだ間に合います。
今から自己資金の準備と勉強をしておきましょう。
融資利用
不動産を使った資産形成にとって、切っても切れないのが融資です。
何度も言います。常に銀行から借り続けられる＝買い続けられる状態をキープし続けなければ、資産形成の段階を登っていくことが出来なくなります。
サラリーマン用に作られた（業者にとって？）使い勝手の良い定型ローン商品もありますが、気を付けなければならないのは、それでは資産形成出来ないという事です。
年収の10倍や20倍程度で上限があるような融資では分母が築けません。
実績を作って複数の不動産を一定規模保有して、確定申告を何回かして事業者としての実績をつくってから、改めてプロパーローン等を出してもらえるように取組んで行くという方法を伝えている業者もいるようですが、それは間違いです。
金利４％で借りている、築２０年の木造に30年ローンが残っている、積算評価が著しく低い、キャッシュフローが薄い。
➡こんな条件で借りられるのは、個人の信用を担保にお金を借りるからです。物件の返済能力・余力に対して融資を受けなければダメですよ！
不動産投資の勘所は十分に理解して頂けたと思います。
そうするともう少し細かい部分が知りたいってなりますよね。
安心して下さい。次回の記事では、不動産投資の究極の勉強方法（レベル上げ）についてご紹介します。
【読者様へのお願い】
✔このブログでは私が経験してきた不動産投資の勘所や真実について、不動産投資初心者の読者さんが知りたいだろうと思ったことを記事にしています。
とはいえ、私の主観がほとんどですので、「ここが知りたい」、「ここが分かり難かった」などのご意見を頂けますと幸いです。
✔スポンサーリンクなどの広告料収入のみで運営しておりますので、アドバイス等も無料で行います。ただし、私は業者ではないので「既に失敗しちゃいました。助けて下さい。」とかはゴメンなさい、助けになれないと思います。
コメント