不動産投資であっても、マイホームの新築・中古であっても、不動産を買うときにどれくらいの金額が妥当なのか、ってすごく気になりますよね？
今回は不動産価格の決まり方について記事を書いていきます。
【買う前に知っておきたい】不動産価格の決め方【価格判定の三方式】
早速、不動産価格判定の三方式の内容から説明していきますね。
不動産価格判定の三方式
原価方式
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法が原価方式です。
教科書的に書くと上記の通りですが分かりにくいですよね。
要するに、建築する年毎の資材価格や人夫代などの建築価額の平均値を利用して当初建築費用を算出し、経年劣化した分を減価修正するという考え方です。
似たような考え方を確定申告でやったことがある人もいるかも知れませんね。
国税庁ＨＰ：建物の標準的な建築価額表 ←分かり易くまとまってるので参考にしてみて下さい。
取引事例比較方式
多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。
この方式は、対象不動産の近くなどでよく似た不動産の取引が行われている場合などに有効です。
収益還元方式
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価格の総和を求めることにより、対象不動産の試算価格を求める手法です。
対象不動産が今後何年かにわたって生み出す利益の合計が現在の価値にすると、どれくらいになるかを算定する、ということですね。
事例
何となくイメージがついたのではないでしょうか？
- 新築でマイホームを購入するときは実勢価格なんて分からず、ハウスメーカーの言い値で購入しますよね？
でも、購入後直ぐに売却したとしても、今度は原価方式や取引事例比較方式で計算した価格が中古マーケットとなるわけです。 - 一方、築古の投資用物件が思ったよりも高い値段で取引されているなと感じるのは、家賃収入を得られるので収益還元方式によって計算されるからです。
価格を査定するときには先ほどご紹介した3方式を全て組み合わせて使用しますが、物件の利用状況によってやはり差が出てきます。
他にも、
- 同じエリアの場合、築古高利回り物件よりも、築浅低利回り物件の方が、銀行からの融資は得やすいです。その理由は、銀行が収益還元方式よりも原価方式（＝積算価格とも言われます）を重視しいているからですね。
さて、この三方式だけで物件価格の変動要因まで理解できましたでしょうか？
できないですよね。
物件価格は査定できるかもしれませんが、変動要因は分からないですよね。
物件価格が変動する本当の要因とは
尤もらしい説明でよくあるのは、「人口動態や賃貸需要で物件価格が決まる」というものですが、これらは本質ではありません。
どちらかと言えば、「経済動向、特に銀行の融資姿勢」の方が大きいです。
具体的な数値等は国交省｜白書などを参考にして頂ければと思いますが、80年代や07年のバブル期に価格が上昇し、サブプライム危機後などには物件価格が下がっていることが確認できるでしょう。
不動産を買うときに本当に大事なこと
さて、価格の査定方法や変動要因を、矢継ぎ早に解説してきましたが、不動産を買うときに本当に大事なことを伝えておきたいと思います。
私が考える一番大事なことは、「何を買うか」よりも「いつ買うか」ということです。
不動産購入は融資を使って買うのが普通です。
だから、売る側の視点に立った場合、融資が出ない時には価格を下げても売れません。一方、融資が出る時には実質利回りギリギリプラスでも売れます。
それでは買う側に立った場合はいつ買うべきでしょうか？
選択肢にならないですよね。いくら安かろうと融資が出なければ買えないのです。
だから、一棟目は融資が出る時に買うしかありません。
融資が出るうちに不動産投資エントリーできた人だけが、数年後、融資が出なくなったとき＝安くなった時に買い増しできるようになると思っています（∵既に実績があれば銀行からの融資が出易くなります）。
私もそれ狙いで「オリンピック後に買い増し」と思ってたのですが、
コロナ禍不景気で世の中資金がジャブジャブになってしまったので、投資用物件のマーケットも最近は全く動き無しで、様子見ナウです。
今回は価格査定の方法に加えて「いつ買うか」のお話をさせて頂きました。今度はもっと大事な「どう買うか（＝順番）」のお話をしようと思います。
それでは！
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