不動産投資初心者の人は今回の記事は絶対読んでおいて下さい！

不動産投資と言えば悪徳・詐欺業者が多そうなイメージをお持ちの方も結構いるかと思いますが、

まさにその通りです。

会社で仕事をしているときや家にいるときなどに以下のような電話が掛かってきたことはありませんか？

「〇〇〇（大体アルファベット3文字が多い）の〇〇です。
ただいまキャンペーンで「御社にお勤めの社員の皆様/この地域にお住いの皆様」にワンルーム投資のご案内をさせて頂いてます！

少し話を聞いてあげると年金替わりに区分を購入、二言目には税金還付で節税などとバカなことを言い出しますので相手にしないことが一番ですが、こんなアホみたいな話に乗っかって騙される人は案外多いです。

私の他の記事でも書いてますしプロフィールでも述べてますが、全く不動産投資への理解が無い前提で、心身ともに疲弊し切っているタイミングや一度の人生なんだから何か特別なことをしてやりたいと強く思っているタイミングなどでこういう話を聞いてしまうと、あっさり引っ掛かってしまう可能性が高いんです。

私の場合は書籍を手に取って勉強してみようと思ったのがファーストコンタクトだったので良かったですが、疲弊し切っていた当時の私が「一度の人生、不動産投資で豊かな将来を作ってみませんか？」なんて殺し文句で勧誘されてたら、話だけでも聞いてみようかなと思ったはずです。

それでは本題に入ります。

【不動産投資初心者向け】失敗しないための悪徳・詐欺業者の見分け方

今回は実際にあった親戚の失敗事例と、不動産投資シロートの同僚があっさり騙された詐欺勧誘の手口を紹介します。

ケース1：私の親戚（女性35歳、地方公務員）が騙されてしまった事例

彼女も私と同じように30代になって、ふと思い立って不動産投資を始めたそうです。

法事で親戚同士が集まったときにこの話を聞きました。その時には既に築浅ＲＣの2ＤＫ程度の区分を3部屋購入済みで住宅ローンの枠も全て使い切っていました。

物件は全て首都圏に住んでいる人なら誰もが知っている駅名の駅近物件で、家賃も12万円程度は取れる立地でしたが、すべてサブリース契約で9万円くらいの賃料しか受け取っていませんでした。

そもそも家賃12万円が入ってきてギリギリプラスの条件なので投資として成り立っていません。
毎月収支がマイナスで、本業の幼稚園勤務の給料から足りない分を手出ししていました。

高い勉強代ですが、この時に全ての物件を売却すれば数百万円の損失で済んだと思います。

今は築浅の物件だって時間が経てば賃料が下落していきます。既に収支トントンでは勝てるチャンスは未来永劫無いのです。

なぜなら高く買い過ぎです。態様も業者が売主ですから良いカモです。

この立地なら毎月12万で貸せます。3か月でサブリースの1か月分の賃料になります。退去が発生しても明け渡し前に入居が決まるほどの激強エリアです。
丁寧に教えてあげても空室リスクが怖いから、担当者が良い人だから悪いようにはされない、と言ってサブリースを譲りませんでした。

　こんな人は不動産投資をしてはいけません！　
　自分の頭で考えることを放棄して人任せではダメです！

特に新築で買った1部屋は自分が住みたいくらい気に入っている立地らしく、旦那と離婚したときに自分が住めるように取っておきたいなどという理由から手放したくないのだそうです。
何なんだこの人は・・。完全にズレてます。

ケース2：シロートの同僚があっさり騙された詐欺勧誘の手口

私は本業の会社では副業で起業して不動産投資をしていることはナイショにしているので、同僚も私が不動産投資をしていることは知りません。

とある日、株やビジネスモデルなど何か儲かる話は無いかと職場のデスクで財テクの話をしていたときに不動産投資の話になり、試しに不動産投資業者の話を聞いてみよう、となったことがきっかけで一緒に話を聞くことにしました。

私は既に不動産投資を始めて3～4年経っていた頃で、自分でも投資を開始する前に何社か回ってみたので内情はよく知っていましたが、そのことは伏せて興味本位で着いていくことにしたのですが驚きの連続でした。

当時、私が投資を始めようと思って何社か回った頃も良くない業者がいっぱいあるなと思っていましたが、それらの業者がまっとうな会社に思えるほど、この同僚と一緒に話を聞いた業者は酷い会社でした。

私が隣に同席していたので買う直前に冷静になれと止めましたが、この友人は止めて貰わなかったら買ってしまっていたと当時を振り返っています。

具体的な会社名を出すと私が名誉棄損で訴えられてしまうのでオブラートで包みますが、海外の有名な偉人名が会社名に使われたカタカナの会社です。みなさんも気を付けて下さいね！

業者が勧めてきた物件は↓こんな感じでした。

超簡易版ですが同僚と業者のやりとりを会話形式で書いていきます。
（私はオブザーバー参加でしたので隣で黙って見ていました）

えっ？！　収支ってこんなもんなんですか？

はい、最初はそんなものです。

こんな感じで2～3回購入してもらうとプラスになっていきます。

仮に収支がマイナスになっても税金還付を受けられるのでキャッシュフロー上は全く問題ありません。

業者資料のシミュレーションの見方や、この業者担当者の友人はみんな彼を信用して丸投げで資産運用を任せていて大体5棟以上物件を保有しているという話、担当者自身はフィリピンにも物件を持っているという話などを一通りしたあと、

結構覚えることもあるんですよねぇ？

手間なことはほとんど無いです。

信頼して完全に任せて頂ければ上手く資産を拡大させていきますし、確定申告含め節税方法等も私共がサポート致しますから。

私の友人なんかも完全に私に運用を任せてくれてるんで上手くやらせて貰ってます。

確定申告なんかも本当はやっちゃダメなんですけど、こちらで資料とか作ってあげますので本業に専念して頂ければ大丈夫ですよ。

なるほどぉ。でもやっぱり収支がキツイですよね。

もう少し安くならないんですかねぇ？

物件価格は銀行が決めているんです。

銀行にフルローンで出せる融資可能額を決めて貰っているので、我々にはどうしても変更できない項目なんです。

そうですねぇ、お客さんも良い人そうですし、今後の関係もありますから、ちょっと待ってくださいね。

業者がノートＰＣを取り出しカチャカチャ（もっともらしく計算しているフリですｗ）。

わかりました。それでは購入後の物件管理委託手数料を現在5％で見ていますが、4％にしましょう。それで収支も改善するはずです。

え、良いんですか？！
でもフルローンと言っても初期費用も結構掛かるんじゃないですか？

手付の金額をゼロにすることも可能ですよ。お客さんなら信用できそうですし、今回出会ったのも何かの縁だと思いますので、今後も贔屓にして頂けるならそこはこちらでリスクを取ります。

そこまでして貰っちゃって良いんですか？

同僚はすっかり本気になってしまってこのままだと本当に買ってしまいそうだったので、一旦持ち帰ることにし、居酒屋で飲みながら悪徳業者であったことを教えてあげました。

皆さんは何個問題点を見つけることが出来ましたか？

それぞれ紹介していきますね。

収支がトントンやマイナスではそもそも投資ではありません

端から収支がマイナスで本業の税金還付なんてあり得ないですね。そんなのは投資でもありませんし節税でもありません。ましてこんなことをして本業の会社にバレたらどうなるでしょう。副業規定の確認も必要です。

不動産収入が無いのに融資が出るのは個人の信用力を対価にしているから

不動産投資の収支がマイナスなのに区分を2、3部屋買うだけの融資が出るのは、個人の信用力を対価に融資を得ているからです。

不動産投資の王道は積算評価が高く、確り利益を得られる物件を購入し、その物件の担保価値や収益力に対して融資判断がされるべきです。

前者は住宅ローンと言って本業の勤め先の信用力などで借りられる金額が決まってくる類いの審査が簡単な定型の融資商品ですが、後者はプロパーローンと言って個人の信用力に加え物件の担保価値や収益力に依存した個別審査が必要な融資となります。

税金の話ができるは税理士だけ

確定申告や節税のアドバイスを含めた実務を行うことができるのは税理士だけです。業者が資料を作成したりするのは法令違反です。

お客さんのためにやってくれるなら黒でも白じゃないか？と思う方もいるかもしれませんが、それで法令違反してしまう会社はその他の面でもコンプライアンスが緩い会社だということです。

物件価格を決めるのは売主＝業者です

物件価格を決めているのは業者です。態様：売主というのは、業者が所有している物件を売るという意味です。これ以外には媒介・代理という態様がありますがその場合の業者は売主と買主の間で契約を取り持つ役柄になります。

銀行が決めているのは買い主に融資できる上限額です。業者は面談の前に大まかな年収や業種などをヒアリングして事前に銀行にいくらまでなら融資が出るか確認した上でその上限額を物件価格としてシミュレーションを作ってきているだけです。

このように説明すればそりゃそうだ。当たり前でしょ。となるのですが、全く前提知識も無い人が現場で堂々と説明され物件を3部屋も持っている人の話を聞かされればあっさり騙されてしまうものなのです。

業者が決めた価格なら信用できないかもしれませんが、嘘を付くわけが無いと一般的に思い込まれている銀行が決めた価格なら信用できると、買主の意識をすり替えているのです。

本当に値引きですか？

退去、募集、入居など、こんな作業を自分でやっていたらとんでもなく手間がかかります。物件管理委託とはこういう管理を引き受けてもらうための契約ですね。ただし、自分で本業をやりながら管理をするのは大変ですが、管理が生業ならば簡単な業務です。ですので、不動産投資エントリーから管理、その先の売却まで全て手掛ける業者にとっては一番簡単に値引きできる部分だったりします。

更にこの業者はサブリース契約を取るつもりでした。実際の家賃相場よりもかなり安い価格でサブリース契約を結んで差額を抜こうとしていたので、管理費用の手数料を5％から4％に減らしてもサブリース契約さえ結んでしまえば影響が無いのです。
管理費用は通常、家賃収入×手数料率で計算しますが、サブリースの場合は適正価格の8～9割くらい（この業者だと8割どころか7割もやりかねません）の価格で家賃保証契約を結んでしまいます。

手付と言ったら通常、解約手付＝契約解除権のことです

手付の金額をゼロにすると言うのは、解除権を放棄するという意味です。

お互いに契約に着手するまでは契約を結んでしまっても手付金を放棄すれば解除できるというオプションですが、手付をゼロにすればこの解除権を放棄するということになります。

こんなことを容認してしまえば、契約の解除も出来なくなりますし、高額な損害賠償を請求され、場合によっては本業の会社などに嫌がらせをされたりするリスクもあります。

この日、相手の業者と挨拶を交わしたときに名刺を要求されましたが二人とも忘れてしまったことにしてありました。
これも事前に本業の会社の名刺を出さないように私から同僚に指示しておいたのですが、何も知らない人ならあっさり出してしまいそうですよね。
不動産投資の話を聞くのに本業の会社は一切関係ありません。

おわりに

如何でしたか？

実際に聞いたり、体験してきたエピソードなので初心者の方には参考になる情報だったのではないでしょうか？

普通に考えれば有り得ないんですが、話を聞いた時の精神状態や業者との面談の現場の雰囲気で案外乗り気になってしまい易いものです。

白黒ハッキリする悪徳詐欺行為はほとんどありません。立証も難しいです。
今回取り上げた事例も宅建業法や消費者契約法、民法など、あらゆる法律を見てもほとんど白かグレーですが、人として黒ですよね。水戸黄門や暴れん坊将軍がいれば成敗されるやつです。

不動産投資は非常に魅力的な投資手法ですが、その分リスクはあります。
自分の身は自分で守るしかありません。疑問に思うことや引っ掛かることは全て調べ尽くしてから投資エントリーしましょう。

不動産投資に限らず、不動産一般、投資一般、私に分かることなら何でも記事にしていきますので質問したい題材があればお問い合わせフォームから質問して下さいね。
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