親の代から住んでいるマイホーム（築30年以上）。
いくら木造とはいえ、既に家中あらゆるところで床がベコベコ凹んでしまっています。

木造でも50年以上住めるとか言われますが、既に法定耐用年数も過ぎているし、これから不具合が生じるたびに大金を掛けて修繕していくのも何だかお金が勿体ない気がするのでそろそろ建て替えどきかなと思い、住宅展示場を回り始めました。今後そちらの情報もアップしていきますね！

ちなみに私はマイホームと投資は別物で考えてます。都心の好立地で万人受けを狙った転売や新築プレミアムを嫌気した中古攻めはしません！　理想のお城＝マイホームを新築するつもりですｗ

でもただ黙って返済を続けるのも嫌ですよね。
なので今回はマイホームを買って、法人＝プライベートカンパニーに賃貸借したらどれくらい節税に繋がるかシミュレーションしてみました。

【節税】マイホームを法人に貸したら節税になる？【結論：ちりつも】

理屈の部分
節税額のシミュレーション
その他の注意点

理屈の部分

例えば、持ち家の一室を事務所用として月間10万円で貸し付けた場合、

社長には年間120万円の不動産収入が
会社には年間120万円の家賃費用が

発生します。

会社は、年間120万円の家賃を経費にして節税できます。一方、社長には年間120万円の不動産収入が発生しますが、以前の記事で紹介した所得分散のような非課税部分で抑える節税テクニックを使うことが出来ます。

どういうテクニックか、答え(公式)から書きますね。

年間賃料　＜　年間必要経費＋10万円

上記の公式を押さえておけば、不動産所得は発生しません。

つまり、年間必要経費を計算し、そこに10万円を加算した上で、それを僅かに下回る賃料を設定すれば不動産所得が発生しないので、節税に繋がるというロジックです。

※ちなみに10万円控除の条件は、青色申告承認申請書を期限内に提出し簡易帳簿を備えておくだけです。

（ご参考）所得分散の節税テクニックについては↓こちらの記事で詳しく紹介しています。

【節税テクニック】専業主婦の妻や所得ゼロの親を役員にしましょう！

住民税には均等割というものが存在します。納税額はたった5,000円だけなので、所得割の103万円ばかりがフォーカスされがちですが、本業にバレないように副業するためには住民税が発生しては困りますよね。均等割りが来ない所得額が98万円未満なのです。

年間賃料を導くために必要な経費にはどんなものがあるか、凡そ以下の通りです。

減価償却費
固定資産税、都市計画税
火災保険料
修繕費等

※これらを居住用部分と事務所部分に床面積案分等の方法で分け、事務所部分に対応するコストが不動産所得計算上の必要経費となります。

節税額のシミュレーション

それでは早速、シミュレーションしていきましょう！

今回は建物価格が5,000万円、重量鉄骨造（耐用年数：34年）、宅地の固定資産税評価額3,000万円という設定でシミュレーションしてみます。
（私がマイホームを建てるなら重鉄かＲＣかなと考えているので今回は重鉄にしてみました。）

減価償却費

5,000万円（建物価格）÷34年（耐用年数）×10％（後述）＝14.7万円

※10%は事務所に供している分の面積です。数字の根拠は後程触れます。

固定資産税、都市計画税

固定資産税率は1.4％、都市計画税率は0.15％
（※都市計画税は最高限度0.30％以内で決定され、地域によって異なります。）

建物の固都税

5,000万円（建物価格）×50％（経験則）×（1.4％+0.15％）×10％（後述）＝3.9万円

※私の経験則ですが、建物の固定資産税評価額は凡そ建物原価の50％くらいになります。

土地の固都税

固定資産税：3,000万円（土地評価額）×1/6×1.4％×10％＝0.7万円
都市計画税：3,000万円（土地評価額）×1/3×0.15％×10％＝0.2万円

※土地の固定資産税には住宅用地の課税標準の特例が適用され、面積200㎡以下の部分の課税標準が1/6、それを超える部分の課税標準が1/3となります。集合住宅の場合には敷地面積を居住用住居の個数で除した面積となるので不動産投資の場合は常に1/6と覚えてしまって差し支えありません。
※土地の都市計画税には宅地取得の特例が適用され土地の課税標準が1/3となります。

火災保険料

ネット損保の簡単シミュレーションによると、火災保険は年間4万円くらいでしたのでその10％は0.4万円。

シミュレーション結果

上記を全て足し算すると、合計で年間20万円のコスト削減効果があるという結果でした。

結論、

確定申告が必要だし、エビデンスの為に毎月振り込みとかも必要。
確定申告で本業にバレるリスクを取って年間20万円ではあまり妙味が無いかな。
ということで、私はやらないことにしました。しかし、普段から確定申告をされている方やフリーランス、自営の方など、私のように本業にバレるリスクとかを気にしない方であれば、「ちりつも」ですがやらないよりはマシかなという結果ですかね。。

その他の注意点

この方法はオーナーとプライベートカンパニーを利用した節税方法なので、税務署も市場実勢と乖離した条件で脱税していないかという点を見てきます。
エリア、築年数、構造、広さなどを比較し、適正な賃料を設定しましょう。
居住用の自宅に係る住宅ローン控除や売却時の3,000万円控除は、居住している部分に対してのみ適用されます。つまり事務所に供した分が目減りしてしまうことになりますが、居住用部分が概ね90％以上の場合には、その全体が居住用であるものとして特例措置を100％適用して良い、という通達があります。
なので今回のシミュレーションでは事務所部分を10％としました。
とはいえ売却時の控除については「売却時の使用状況」を見るので、本来居住用部分を事務所用として使用して法人税を節税しつつ、売却の予定が出てきた時点で100％居住用に戻せば3,000万円控除も使えます。個別の状況に合わせて節税しましょう。

以上、今回の記事はマイホームをプライベートカンパニーに賃貸借して節税する方法についてでした。

この他にも知ってる人だけが得する節税の抜け道っていっぱいあるんだと思います。

私たちサラリーマンの実効税率は最高50%超えですが、例えばトヨタは2009年から2013年までの5年間に国内で法人税を払っておらず、豊田章男社長も税金を納めていなかったと2014年の決算発表で発言していましたね。

私の節税テクニックなんてちっぽけなものかも知れませんが、これからも私が編み出したテクニックや知り合いの社長から聞いたテクニックをアップしていきますね。それでは！