今年(令和2年度)は10/18が試験日ですね。

 

今回は宅建試験直前、受験者応援！ということで、宅建合格を目指してる方の為に試験直前に作っておくと効果抜群なあんちょこ作りの話をしようと思います。

 

 

【宅建応援！】試験直前に読むためのあんちょこを作ろう！

 

 

あんちょこを作る意義

 

私は試験日前日と試験日当日は↓こんな感じで過ごしました。

＜試験前日の過ごし方＞

•  一問一答の3回目で出来なかった/あやしかった問題をチェック
• 過去の試験問題、模試のできなかったところを見直し

　➡不安な部分を整理して、試験会場で最後に見るための「あんちょこ」を手書きで作成。

＜試験日、テスト直前＞

• 「あんちょこ」を2～3回確認して、試験の解く順番とタイムスケジュールをリハーサル
• テスト直前の水分補給は控えめにし、トイレに行っておく

 

結果、この「あんちょこ」がめっちゃ良かったです。

• A4用紙2枚程度に自分の字で手書きで簡単に纏めてテスト前に何度か読んでおくと、テスト中も写真のように頭の中に残っているので、その問題が出たときの解くスピードが普段よりも早くなりますし、自信を持って答えられます。
• 一問一答を何度も解いているのに苦手な問題ってありますよね。
  頭では理解しているし分かっているけど、何故か間違えてしまう問題。そういう問題への対症療法として使えます。
  （特に宅建業法からの出題なんてみんな勉強しまくっている分野なので、ふるい落とすための騙し問題ばっかりですよね。）

 

私が作った「あんちょこ」の実例

 

↓私がテスト直前に使っていたあんちょこに記載していた内容は以下の通りです。
（A4用紙2枚に手書きで纏めていました。）

民法

 

• 善意は助けられ、悪意は助けない！！
  担保責任としての、
  ※一部他人物の場合だけは代金減額オプションが使える。
  ※全部不足/他人物なら契約が履行されない＝解除は出来る。
  ※損害賠償請求は出来ない。
  ➡相手に帰責事由があれば債務不履行責任としての損害賠償請求ができる。
  
• 相殺の効力は相殺適状になったときに遡って生じる。
• 第三者対抗要件は反対債権を先に取得すること。
• 保証人に対する請求は債務者に及ばない。（＝債務者は逃げ切れる）
• 共有物の議決権は【①1人でOK / ②過半数 / ③全員で決める】のどれか。
  お金が絡むことや持ち分に関することは全員で決めなければならない。
• 法定地上権は、1番抵当権の設定前に、土地と建物を同一の所有者が持っていることで成立。
• 区分所有法について、集会は頭数も議決権も減らせる。
  重大な変更は頭数だけ過半数まで減らせる。
  主要な決議（1/5、3/4、4/5）以外の決議は1/2。
• 集会は毎年「1」回、その通知も「1」週間前。
• 敷地権（＝権利）は権利部に記録する。
• 規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

 

法令上の制限

 

• 区域 ＞ 地域 ＞ 地区
  （区域と地域は知事レベル、地区は市町村長レベル。）
• 【市街化区域内の許可要否表】
  
• 【開発許可マトリクス】(開発許可要否の判定)
  ①開発行為に該当するか / 該当しないか
  ・事業の施行　　　　　　 ・・・該当しない
  ・誰でも利用できる施設　 ・・・該当しない
  ・1ヘクタール未満の遊技場・・・該当しない
  ↓（該当する場合）
  ②開発許可要否判定
  ・市街化区域　　　・・・1,000㎡未満不要
  ・調整区域　　　　・・・常に必要
  ・非線引き＆準都市・・・3,000㎡未満不要
  ・両区域外　　　　・・・10,000㎡未満不要
• 建築確認要否判定
  ・100㎡超の特殊建築物or大規模建築物に該当
  ・防火or準防火地域内での建築
  ・両区域内での10㎡超の建築
  ➡建築確認必要
• 養畜の事業（≠農業）の為の転用は許可が必要。
  養畜の事業の為の農業用施設なら許可不要。
• 生産緑地、田園住居以外の許可は全て知事！

 

統計情報

 

• 土地（↗）：上昇し続けている（取引件数も増加）
  特に、商業が盛ん。オリンピックまでは続くか。
• 建物（↘）：減少傾向（∵投資用が冷え込む）
  若い世代は東京のマンションよりも郊外の分譲戸建てを選好
  （※人口オーラスで持ち家は減少傾向）
• 不動産業者（↗）：売上、経常、共に増加、好調。
  増税前の駆け込み。オリンピックまでは好調か。業者も増加。

税

 

（特例を受ける条件）

• 登録免許税　：個人が家作以上の建物を購入し、1年以内に登記。
  （50㎡を覚えるために私は家作をイメージしています。
  家作ならだいたい15坪よりちょっと大きいくらいですよね。）
• 不動産取得税：住宅用家屋及び土地（住宅用じゃなくていい）は3％。
  宅地評価土地なら課税標準が1/2
  新築住宅なら50㎡以上240㎡以下、1,200万円控除。
• 固定資産税　：住宅用地なら課税標準が200㎡以下＝1/6、200㎡超＝1/3。
  新築住宅なら税額が1/2（耐火5年、その他3年）

• 譲渡所得税　：個人の居住用の家作以上の建物に付、
  ・課税標準3,000万円控除（所有期間に関わりなく）
  ・税率の特例（所有期間が10年超であること）
  （↑譲渡所得の税率だけ10年縛りがある）
  ↑居住の用に供さなくなった日から3年以内なら適用される。
• 住宅ローン控除：個人の家作以上で10年以上のローンを組んだ場合。
  （6か月以内に居住すること。）
  （↑10年＝長期。短期で返せる余力がある人はダメと覚える）
  更に3,000万円の所得要件あり。
  損失の損益通算や収用との重複はOK。（金持ちには使わせない）
• 相続時精算課税制度：2,500万円を贈与税 → 相続税に切り替える。
• 直系尊属からの住宅資金贈与特例：完全非課税で子供に金を贈与できる。
  ※年齢（20歳以上）や所得（2,000慢円以下）による制限（要件）があり、時期や建物構造によって特例の金額も変わる（最大2,500万円）。

重複適用できるのは、居住用（収用含む）の特別控除と軽減税率のセットだけ。

 

その他

 

• 保証協会の認証を受けて還付請求する相手は東京法務局。
• 「規準」は満たすべき条件、「指標」は目安。
• 前面道路の幅員による容積率制限は12ｍ以上ある場合は適用されない。
  （フクイン → 291ン → 2+9+1＝12と覚える）
• 免許換えの申請を怠ったら免許取消！公告に対する申出をしないときも取消。
• 幅員4ｍ以上は道路。4ｍ未満は特定行政庁が指定したものが道路となる。
• 事後届出に係る利用目的について、業者が勧告に従わないとき、知事は公表できる。
• 景表法で出題されたら、自ら賃貸でも態様の明示が必要。業法出題なら不要。
• 取引士の本籍は登録事項であるが、取引士証には記載はない。

 

解く順番

 

• 免除5問→民法→法令→税→業法の順に解くこと！
• 民法問10で30分、税までで1時間が目安。