今回は「生産緑地（法）と2022年問題」についてお話しします。
このテーマは知らない人の方も多いと思いますが、これから都心にマイホームを建てたいなと思ってる人には良い情報かもしれません。
以前、宅建の勉強をしていた時に結構詳しく調べてメモが残ってたのでアップしてみました。
【生産緑地と2022年問題】都心にマイホームを建てたい人に朗報です
生産緑地法の因果応報
因果
生産緑地法は、市街化区域内の農地に対して宅地並みの課税を行うことで宅地化を促す（宅地を増やす）目的で1974年に公布されました。
市街化区域というのは積極的に市街化を促したい区域なので、税金を上げて農地を宅地に転用させようと考えたわけです。
このインパクトは数字で見るとよく分かります。
- 良くある例でいくと、都内で坪単価200万円の宅地を30坪所有している場合、土地の固定資産税は6,000万円×1/6×1.4％＝14万円となりますよね。
- もし田んぼ一反（＝300坪）を持っている場合、
農地であれば、固定資産税は1,000円弱で、田んぼ一反からは8俵程度（1俵は60kg）の収穫があり1俵は13,000円程度とすると、年間10万円程度の収入となりますが、
宅地並みの課税をされた場合、140万円の固定資産税が課されてしまう計算になります。
1992年に生産緑地法が改正され、市街化区域の農地は、農地として保全する生産緑地と宅地に転用される農地に分けられました。
生産緑地に指定されると固定資産税が農地並みに軽減され、相続税の納税猶予を受けることが可能でしたが、当時はまだバブル崩壊後間もない時期で地価が高かったため、多額の課税を避けるため農地所有者の多くが生産緑地指定を受けました。
ただし、指定を受けた土地は30年間売ることも貸すこともできない条件付きだったのです。
そして2022年、優遇措置を受けることができなくなる生産緑地指定農地の30年の期限が一気に到来するのです。
応報
生産緑地指定農地全体の8割の農地が2022年に自治体に買取りを申請できるようになりますが、現在の自治体（市町村）の財政状況では買取りが困難なため、税制の優遇がなくなった生産緑地は、固定資産税が払えない、農業の後継者がいないなどの理由により、多くの農地が宅地として市場に放出されることになると想定されています。
これにより、2022年は、大量の土地放出で大都市圏の住宅用地価格に大きな下落圧力が掛かると考えられており、都市周辺の環境が激変し、土地の供給が増えることにより地価下落や空き家問題が一層深刻化する可能性があると言われていますが、
一方で、ハウスメーカーやマンションデベロッパーなどにとっては、まとまった土地を一気に仕入れることができる大きなビジネスチャンスにもなると見られています。
都心の土地をお手頃価格で買えるかも！
直ぐにマイホームを購入しなくてはならない人は仕方ないですが、購入を待てる人なら、もしかしたら都心の土地をお手頃に買えるかもしれません。
良い土地は大手デベロッパーに買われてしまうかも知れませんが、なにせ供給量が半端ないので、チャンスがあるかも知れません。
それに、もし良い立地を業者に買われてしまっても、よっぽどキャッシュリッチな業者でなければ、銀行から１年以内の短期資金で融資を得ているのが通常なので、供給に需要が追いつかなければ泣く泣く値下げも十分あり得ます。
（売れ残った分譲用地が最終的に半額とかになってるのを見たことありますか？ 短期資金で融資受けて分譲やってる業者は分譲した土地が全て売れて初めて儲けが出ます。売れ残り＝倒産直結という結構厳しい世界なのです。）
眉唾物かも知れません。
でも全く知らなければ事に備えられません。「あるかも知れない」くらいの期待を持っていた方がイザという時に身動き取れますよね。
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