今日は特殊事情がありながらもauじぶん銀行の住宅ローンに無事通りましたっていうご報告です＾＾
通った内容は以下の通り。
がん50％保証団信付きの35年、変動金利型で6,600万円です。
一応、私の属性を簡単に述べておくと、大手証券会社勤務で年収は1,000万円なので自分で言うのもなんですが一般的には属性はピカピカですが、
俗に言われる年収の7倍に関しては事前審査で減額回答でしたね。
おそらく借入予定日の年齢が37歳なので70歳まで働けるとして残り33年、
年収の7倍の7,000万円×33年/35年＝6,600万円とか、そんなイメージの計算がされているんじゃないかなとか思います。
↑めっちゃテキトーなこと言ってますがｗ、
JAバンクの住宅ローンの申し込みに関しては7,000万円は事前審査で通過しましたが借入期間を33年にしてくれって言われたので、案外こういう計算があるのかも知れません。 もちろん、眉唾ですよ笑
（返済満了時の年齢が満80歳までみたいなことは書かれていますが、普通に考えてどんなに再雇用してもサラリーマンとして働けるのは70歳くらいが限度ですものね＾＾）
それはそうと、
メガや地銀は事前審査で7,000万円/35年で投げてすべて満額回答でしたが、auじぶん銀行は6,600万円の減額回答でしたので、
結論はやはり、ネット系銀行の査定の方が厳しいようですね。
というのも、
銀行としては、物件を担保に取った上で融資するので、働いて返せなければ家を売らせればいいやという担保価値も見ているので7,000万円でＯＫなのであって、
ネット系は↑こういうサービサー業務までやって回収するほどのコストも掛けていないはずなので、なるべく債務者の収入だけで無理なく返せる金額を上限にしてるはずですからね。
そういう視点から考えても、私が借りていい金額は6,600万円までなんだと思います＾＾
とまぁ、その辺の話は置いておいて、今回はauじぶん銀行って案外しっかりしている銀行なんだなってすごく関心したので記事を書こうと思った次第なんですが、
またもや本題に行く前に余計な話をダラダラとしてしまいました＾＾汗
簡単な話、私の属性ならばネット系の審査も普通は問題無いんですが、
我が家の場合、
いろいろと特殊な事情があったのでローン審査も杓子定規であろうネット系銀行だと厳しいかなと思ったのですが、
案外、本審査に通ってしまったので、
今回は私の特殊事情と、住宅ローン本審査を通すために工夫したポイント、auじぶん銀行が粋なホンモノの銀行でしたという話を公開したいと思います＾＾
事情が事情だっただけに、まさか審査が厳しいと噂のauじぶん銀行で本審査通るとは思わなかったでしょうね＾＾
ちなみに、我が家が数ある銀行の中でもauじぶん銀行に決めた理由は過去に色んな角度からシミュレーションしている記事がありますのでそちらの記事を参考にして下さい＾＾
ザックリ言うと、
金利が安い、いざという時の125％ルールが付いている、短期金利の基準金利水準が短プラ連動の銀行の基準金利に近いといったところがauじぶんに決めた理由です。
悪いことは言いません。変動金利を選ぶなら125％ルールが付いている銀行にして下さい！
さて、やっと本題です＾＾
我が家の場合、大きく問題点は3つありました。
- 調整区域（11号区域）内での建築である
- 私自身が不健康（高コレステロール、高血圧）である
- 融資前に検査済証が用意できない
↑詳しい人なら分かると思いますが、これだけ見ると到底ネット系銀行の住宅ローンなんて通らないと思いますよね＾＾
それが案外通っちゃったんです！
同じような悩みを抱えている人も、問題は違うけど似た境遇の人も、約立つ情報があるかも知れないので、是非参考にしていって下さい＾＾
問題点1：調整区域（11号区域）内での建築である
我が家の場合、いわゆる市街化調整区域内での建築なんですが、
市街化調整区域というのは、市街化を抑制する区域として定められており、市街化調整区域内では原則として住宅や商業施設といった建物は建てられないことになっています。
故に、土地の値段も安いので担保価値が見れないのと、
銀行としては担保評価をするときに土地の価値は基本的には路線価で判断するんですが、調整区域だと売却時に路線価通りに売れるかすら判断が難しいので、担保評価の時に評価額が「保守的に減算」されやすいんです。
こういった土地に関しては、昔ながらの銀行の方が融資も手馴れているはずと思ったんですが、なんと！三菱UFJは事前審査の段階でダメでした！
こんな感じなので、やっぱりネット系銀行だと当然厳しいだろうなぁと思っていたんですが、案外、auじぶん銀行も住信SBIネット銀行もOKでしたので共有しておきますね＾＾
問題点2：不健康（高コレステロール、高血圧）である
そうなんです。私、不健康なんです。
いやー、正直、審査通るまでは戦々恐々としてましたよ。
だって、auじぶんの団信の保険会社ってクレディ・アグリコル生命なんですが、巷ではけっこう審査緩いって言われてるじゃないですか。
それって裏を返せばここ通らなかったら大抵の生保で落とされるってことですからね・・。
どれくらい数値が悪いかと言うと、
身長172cm、体重93kg、BMI31.7の完全なるデブです。
血圧が最大158mmHg/最小101mmHg。
（前回が最大137mmHg/最小91mmHgだったので今回は数か月前から食事とかも気を付けましたし、本番で血圧を下げる裏ワザとかもYouTubeで調べて練習していったのに、医療機関に置いてある高性能血圧測定器は騙せず撃沈という結果ｗ）
血液検査なんて、総コレステロールが257mg/dl、LDL（悪玉）コレステロールが156mg/dl、中性脂肪(TG)294mg/dlですからね。
年々数値が悪くなっていくし、いやーマジで団信通るか不安でしたよ＾＾汗
でもこんなに数値悪くても審査通りましたので、不健康の度合いが私と同程度の人は安心して良いと思います＾＾
あと、クレディ・アグルコル生命所定の健康診断結果証明書に関しては、
会社の健保で受けている健康診断結果報告書だと血液検査の必要な項目が足りなかったんですが、それでも結果報告書のコピー提出で代用できました＾＾
一応、結果報告書のコピーには「日付」と「原本と相違ございません」という文言と「署名」は入れました。なぜなら金融機関の担当者というのはこういう細かいことでも面倒くさがらずにやっておくと「債務者はしっかりした人だな」って先入観を持って仕事してくれますからね＾＾ ←これマジですからね！笑
問題点3：融資前に検査済証が用意できない
正直、これが一番重かったです。
どういうことかと言うと、
我が家の新築建替え工事は同一敷地内における建替えという方法をとっておりまして、同一敷地内に一時的に既存家屋の一部分を残してそこ住みながら新築する形なんですが、
この場合、どういうことが起こるかと言うと実務上は、
「新築完成 → 融資実行 → 引渡し → 既存家屋から新築に引越し → 既存家屋解体 → 検査済証発行」
という流れになるんですが、融資前に検査済証が間に合わないという状態になってしまうんです。
役所の方も「検査済証の発行タイミングが既存家屋解体後でないと出せない」という判断が出てしまい、（←建築基準法で定められているのでどうにもならない）
もちろん、ハウスメーカー側もお金を受け取っていない状態で引渡しできる訳もありませんから、 （←当然ながら商取引としてあり得ない）
銀行に対して「融資前の検査済証提出」という条件を除外してもらうしかありません。
銀行が「融資前の検査済証提出」を条件にしているのは、昔、国交省通達で検査済証の無い建物への融資を控えるように通知されたからなんですが、裏を返せば理由はそれだけです。
要するにしっかりと状況を鑑みて、銀行が正しく債務者評価・案件評価を行えば「融資前の検査済証提出」という条件を除外することは可能なはずなんです。
なので丁寧に説明文書を付けてauじぶん銀行に本審査依頼を出したところ、わざわざ電話で「状況は十分理解できました」と連絡してきてくれました。
この時点で私は団信さえ通れば本審査は通ったな（融資担当者と繋がり合ったな）と思いましたね＾＾
融資担当者だって血の通った人間です。債務者がしっかり事情を説明して状況を理解してもらう努力をすれば、上席の審査役に稟議を上げて通してあげたいと思うものです＾＾
ということで今回は、元銀行員としてauじぶん銀行は粋なホンモノの銀行です！と称賛したくなったので記事を書かせて頂きました＾＾
追伸、
私の記事が美談だけで終わらないのはご存知の通り、書かなくて良いのにアンチ記事も書いちゃいますｗ
えっと今回、住信SBIネット銀行にも打診していたんですが、こちらは「融資前の検査済証」必須ということで門前払いされました。
ということで、住信SBIネット銀行はホンモノの銀行ではありませんｗ
ネット専業でマスリテールを採りに行くっていう戦略自体は今どきっぽいですけど、なんだか血が通ってなくて好きになれませんね。
（ええ、ただの腹いせです笑）
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