不動産投資のメリットやデメリット、一棟買いかワンルームか、どんなリスクがあるのかなど、本屋さんに行けば不動産投資の教科書を謳った書籍は推挙に暇がありません。
ネットで情報を集めるのも大事ですが、どの本が良質な内容が書かれているかじっくり品定めをして最低1冊は買って頂くのが良いと思います。やはり体系的に数百ページ纏められた書籍という形態は、頭の中に物事を整理して入れ易いと思うからです。
しかしそれだけでは十分ではありません。
是非、納得いきそうな書籍を一冊買って頂き、その内容を十分に理解して頂いてから、私の不動産投資に関する記事を読んでみて下さい。
必ず、書籍には書かれていなかった「なるほど！それは大事だ！」と感じる部分があるはずです。
その部分を書籍に加筆して自分だけのマニュアルを完成させてみて下さい。不動産投資を開始する準備の完了です！
それでは本題に入りましょう。今回は不動産投資の記事第1号です。
もちろん初回は「不動産投資 “とは” 」からですねｗ
不動産投資とは？失敗しないために押さえておきたい勘所
勘所 其の壱 「他人のお金を使って自分のお金を増やせる」
「不動産投資とは」という質問に一言で答えるなら、大家さんになる、が答えだと思います。
不動産投資はマンションやアパートの所有者になって部屋を貸し出すことで賃料収入を得るという投資手法です。株式なら株主になって配当と売却益を得る、債券なら債務者にお金を貸し付けて債権者になって金利を得るという仕組みですね。
これだけならどの投資手法をやってもあまり変わらいですし、何なら株を買った方が一獲千金のチャンスがあるかも知れません。しかし不動産投資が株や債券などの投資と圧倒的に異なる点が一点だけあります。
それは他人のお金を使って投資エントリーできることです。レバレッジが効くと表現します。
バブル期の頃は株式投資資金という資金使途で銀行の融資が出たらしいですが、当然現代はそんなイケイケドンドンな時代では無いので、そんな資金使途では融資はしてくれません。しかし不動産投資ならばビジネスモデルとしても成り立ちますし、投資家が買った不動産に抵当権を設定できるので資金使途として認められています。
仮に株と不動産投資の期待利回りが同じ年利3％だったとしても、自己資金が100万円しか無ければ株は3万円の利益にしかなりませんが、不動産投資なら借りた1億円で300万円の利益を挙げることが出来ます。
勘所 其の弐 「借りる側の視点に立つと見えること」
不動産投資で一番大事な賃料収入を得るには、部屋を借りてくれる人がいなければなりません。当たり前のことですがこれが最重要ポイントです。
人が部屋を借りようと思ったときに考えることには以下のような要因があります。
立地
東京都内や県庁所在地など、企業のオフィスや商業地域へのアクセスが良い場所が好まれます。また、コンビニエンスストアやスーパー、駅（特に急行電車が停車する駅）からの距離など、生活し易い環境が住みやすいです。
築年数
適切な修繕やリノベーションがされていれば見た目もキレイになりますが、やはり築年数が新しい物件の方が好まれるのも事実です。
構造
大家というと昔ながらの「〇〇荘」とか「〇〇ハイツ」のような木造アパートを想像するかも知れませんが、賃貸で人気があるのは隣の部屋の音が響きにくい鉄筋コンクリート造の物件です。
読者のみなさんも街中で3～4階建て鉄筋コンクリート造の物件を見たことがあると思いますが、ああいう物件が我々の不動産投資の対象物件になります。
間取り
独身や学生ならワンルーム、夫婦二人や少し広めの部屋を借りたい一人暮らしなら1LDKに住むのが使い勝手が良いかと思います。
これもよくある物件ですし私も所有していますが、今どき3点ユニットに住みたい人は少ないです。ハッキリ言って3点ユニットは人気がありません。
これは立地とも密接に関係しており、どのようなターゲットを想定するかで客付けの難易度も変わってきます。
防犯性
女性は防犯性の低い物件を絶対に選びません。不審者が侵入しにくい造りか、入り口はオートロックかなど、実際に物件を調べるときに自分が住む前提で確認してみましょう。
如何でしょうか？
上記が全てでは無いですが「不動産投資」などと難しそうに言ってはみても、基本的な部分は当たり前なことばかりです。
勘所 其の参 「貸す側の視点に立てばトレードオフの関係」
一方で、借りる側の視点で見た良い物件の条件を貸す側＝投資家の視点で立って見てみれば、物件価格が高くなるトレードオフの関係になります。つまり、どちらかを取ればどちらかは取れないのです。
※稀に投資用物件を扱う業者の倒産に絡んだ清算で急いで売却しなければならないような超ラッキー案件をゲットできる場合もあるようですが、そのような案件を引き当てる可能性は低いです。
立地
国税庁HP：路線価図を使って実際に以下の場所の地価が異なることを確認してみましょう。
読者の皆さんが住んでいる場所でもよく行く場所でもどこでも良いです。調べたい最寄りの都心エリアと郊外エリア、駅近エリア（10分圏内）と遠いエリア（20～30分）を比較してみましょう。
※独身なら駅近、家族なら少し遠くても駐車場付きが選好される場合もあります。
築年数
築年数が浅ければ耐用年数も十分に残っている可能性が高いです。
耐用年数とは会計や税務の考え方で、不動産の価値を決まった耐用年数に応じて毎年定額で減価償却させていく処理ですが、全く修繕をしなかった場合の不動産の消費期限として世間一般に暗黙的に認知されており、銀行の融資も耐用年数に合わせて期間が決まってしまうので耐用年数の残存期間が残っている物件の方が金額、期間の両面で融資を引き易いです。
構造
構造によって建築原価も耐用年数も異なります。耐用年数はそれぞれ、木造22年、鉄骨造19年 or 27年 or 34年、鉄筋コンクリート造47年となっています。建築原価もおおむね耐用年数の差くらいあります。
適切に修繕すればもっと長く住めますが、修繕費だって馬鹿にならないですし、価値が長く続く構造の方が銀行の物件評価額も高いので融資が通り易いです。
間取り
平成初期の頃は、賃貸用物件が最も盛んに新築されたようですが、この頃に流行っていた間取りが3点ユニットだったそうです。私もそんな部屋には住みたくないですが、こちらも賃料次第です。立地が良くて他の点で満足できるなら案外借り手はあっさり付きます。私の所有する物件も満室経営です。
防犯性
部屋は女の子に借りて貰った方が良いです！ これは変な意味ではなく以下のような理由があります。
- 部屋を清潔に使ってくれるから退室後のクリーニング費用が安く上がる。
- 統計的に男性よりも女性の方が病気や自殺を含めた死亡リスクが少ない。
- 真面目に家賃を払ってくれる（実際に私の経験でも滞納する人は男性しかいないです）。
※但し、オートロックは高くつきます。一ヶ所壊れたら全取っ替えという代用品の効かない変な商慣習がまかり通る業界だったりします。
まとめ & 動機付け
如何でしょうか？
不動産投資についての勘所は見えてきましたか？
言葉で書きますと、不動産投資の勘所は「将来に渡って借り手が付き続けるか」です。
建物の老朽化と共に下がる賃料を想定し、返済を滞りなく済ませながら完済まで辿り着けるかどうかということです。
そして完済した頃には自分のお金をほとんど使わずに他人のお金だけで良い立地の土地と、完済するころには建物が完全に自分のもの＝資産になる、ということです。
私の場合は、毎月の費用控除後の手残りが30万円程度ですが、実際には返済元金100万円分も合算した130万円くらい(毎年1,500万円くらい)が急速に資産化していってます。
（本記事の末尾に私の投資物件2棟の収支を簡単に書いておきましたのでご参考にして下さい。）
このように返済途中でも少しづつ土地と建物が自分の資産になっていきますので、みなさんが心配する途中売却時の価格下落リスクも実はあまり気にしなくて良かったりします。
また、満期まで保有して完済する頃には建物も古くなり、会計的な価値はほぼ無くなりますが、修繕を確り行えば建物は長持ちするのでそのまま貸し続けることができます。
（この辺は不動産投資のリスクの記事で詳しく取り上げます。）
自分の労働力を対価にせず、元手もほぼ掛けずに、他人のお金だけで毎年1,500万円も資産が増えるってスゴイことですよね。
ご参考：投資用物件2棟から得られる年間収支の概要
収入
賃料収入：18.5百万円
支出
借入元金返済 ： ▲9.5百万円
借入利息返済 ： ▲2.6百万円
固定資産税＆都市計画税： ▲1.0百万円
火災保険 ： ▲0.2百万円
ＢＭ管理費 ： ▲1.0百万円
光熱費 ： ▲0.3百万円
計 ：▲14.6百万円
収支
収入：18.5百万円 － 支出：▲14.6百万円 ＝ 3.9百万円（キャッシュフロー）
※私の場合は借入元金返済と減価償却が同程度になるように物件購入しているので営業利益も4百万円程度出てしまいますが、法人で所有しているので役員報酬やその他の節税方法を上手に使ってやや黒字程度に調整して申告しております。その辺の税理士が絶対に教えてくれないお役立ち節税手法も別の記事でご紹介していきますので乞うご期待！ それでは！
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