今回は「抵当権抹消登記の前に建物の滅失登記をしてしまったら抹消登記が不要になり登記費用が浮いちゃいました」というお話しです。
この情報が必要な人はまずいないと思うので、ほんとにただの日記程度ですが面白い発見だったので書いておきますね＾＾
そもそも、なぜ「おウチを新築したばかりなのに抵当権抹消登記をしなければいけなかったのか」という部分について説明をしておかないと何の話か分かりませんよね。
どういうことかと言うと、
我が家の新築建替え工事は同一敷地内における建替えという方法をとっておりまして、同一敷地内に一時的に既存家屋の一部分を残してそこ住みながら新築する形だったんですが、
この場合、実務上は、
「新築完成 → 融資実行 → 引渡し → 既存家屋から新築に引越し → 既存家屋解体 → 検査済証発行」
という流れになるんですが、これだと融資前に検査済証が間に合わないという状態になってしまうんですよね。
当然ながら役所は「建築基準法で定められているので検査済証は既存家屋解体後でないと出せない」という判断になるので、
銀行に「融資前の検査済証提出」という条件を除外してもらうしかない訳です。
と、まぁ、↑こんな流れでauじぶん銀行から①敷地内すべての建物を入担すること、②実行後3ヶ月以内に取壊予定建物の滅失登記をすること、の2点が融資の条件として付加された、という流れになります。
で、この度、融資を受けて新築引っ越し＆既存家屋の解体が完了したのでauじぶん銀行に報告して、抵当権抹消と滅失登記をやらなければいけなかった訳ですが、
ふと思っちゃったんですよね。
滅失登記を土地家屋調査士に依頼すると5万円も取られるので自分でやってしまったほうが良いですよって話を以前のブログでさせて頂きましたが、それと同じように、抹消登記も司法書士に依頼するよりも自分でやってしまった方が当然安上がりだよなぁって・・・。
抹消登記に必要な書類を調べてみると、
- 印鑑登録証明書原本
- ローン取引の条件変更契約書（条件変更手数料5,500円、収入印紙200円）
- あとはローン取引変更契約書を交わして、変更手数料5,500円（←auじぶん銀行の場合）を払うくらいです。
うん！ 難易度は、それこそ前回アップした滅失登記とほとんど変わらないですね。
しかし、じぶん銀行に相談したところ、一部抹消登記は自分でやらせてもらえませんでした。
おそらく一部抹消登記を司法書士に依頼しないで自分でやることについて銀行から許可されなかった理由は全部抹消と違って、与信が残るからということなんだと思います。
とは言え、auじぶんと提携している司法書士事務所なので抵当権抹消の費用も15,300円と比較的リーズナブルなものだったのでお任せしちゃってもいいかなとは思っていたんですが・・・、
↑こんなことを考えている間に解体業者から解体証明書が届いていたので事前に建物の滅失登記だけ先に進めちゃっていたんですよね（3ヶ月以内に滅失登記することという条件もあったので）。
そしたら、後日auじぶん銀行から電話があって、
既に建物が滅失登記済みなので抵当権抹消登記はできないので、ローン取引変更契約書を交わして変更手数料5,500円をお支払い頂くだけでOKです、と電話が来ました。
そうなんです。
先に滅失登記をしてしまうと抹消登記が出来なくなってしまうっていうことをこの電話で認識しました。
結果的に抵当権抹消登記やらずに完結することができたのでめでたしめでたし、というお話しでした＾＾
一応、語弊が無いように書いておきますが、
既に弁済済みとか、私のように元々滅失する条件だったとかが要件ですよ！
仮に、そういう条件も無い状態で債務がまだ残っている場合は期限の利益の喪失事由になっちゃいますからね。 残債があるのに勝手に滅失登記なんてしちゃダメですよ笑
一応、民法１３７条↓に書いてあります。
１ 債務者が破産手続き開始の決定を受けたとき
２ 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、または減少させたとき ←これに当たります。
３ 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
以上、
先に滅失登記をしてしまったら抵当権抹消登記費用が浮いちゃった話でした＾＾
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