今回は「不動産投資をするなら、都心か地方、どちらが良い？」についての記事です。

 

 

【初心者向け】不動産投資は都心から？地方から？【中間が無難です】

 

見出しの通りですが、結論は「都心でも地方でも無くその中間が無難です」というお話しをしていきます。

トレードオフ

私のブログではこのトレードオフという言葉は割とよく出てきますが、みなさんお察しの通り

「不動産投資はリスクと利回りがトレードオフの関係」ということですね。

つまりリスクを取れば利回りが増えて、リスクを抑えれば利回りが減るということです。

 

なので、よくある「都心か？地方か？」という選択肢は、どれくらいのリスクを取りますか？
という質問をされているのと同じ意味です。

 

都心 or 地方を買った場合どうなるか？を具体的に見てみましょう。

都心を買った場合（ローリスクローリターン）

実際には全くの初心者が都心の一等地を買うのは融資付けなどの観点から無理だと思いますが、もし買ったらどうなるかという前提でのお話です。

都内だと利回りはだいたい5％以下で取引されます。
25年間で融資を受けた場合、金利が1%だとすると毎年の金利負担はザックリ0.5％（←元金が等速で減っていく前提で元金均等返済として按分）。元金返済は年間1/25ずつ＝4%。
つまり融資の返済だけで4.5%は持っていかれるので、そこに他の費用を入れたら実質マイナスになってしまいます。
(フルローン前提の投資家には厳しい＝自己資金を出せる投資家向け、ということですね。)

地方を買った場合（ハイリスクハイリターン）

地方だと利回り20%以上とかの物件がザラに出てきます。

でもタダでさえ人口が減少し地方の過疎化が進む中で、20年後30年後なんてどうなっているか余計分からないですよね。

利回り20%ということは満室なら15%が収入になる計算ですが、「何部屋も空室があって丸１年入居が付きません」ではアウトです。よほど土地勘やそのエリアに詳しくなければ難しいでしょう。

また、賃料が安い割に修繕費は固定費なので高く付きますし、地方では管理会社も少ないはずなので、任せっきりというわけにもいかないですよね。地方だと銀行も選べません。

これらのデメリットの分、利回り設定が高いのです。

 

結論、初心者は中間（ミドルリスクミドルリターン）から始めよう！

上記の例は両極端でしたが、その間なら上手くバランスが取れそうですよね。

実際に私が買っている物件もこれに該当します。

私の実践しているルールは上記の通りです。

利回りは、都内だと5%以下ですが、埼玉なら7%程度からが一般的です。賃貸付けに苦労しないで安定した賃貸需要が得られるのは、外環付近のエリア、最大でも国道16号の内側のエリアが理想だと思います。経験則ですが。

賃料収入で生計を立てたい、悠々自適に暮らしたい、複利効果を使って買い進みたい、そんなイメージを持っている方は中間エリアから検討してみると良いと思います。

 

ここからは完全に番外編です。記事の内容とは関係ありません。

【番外編】マイホームも投資？

マイホームは完全に自分の好みです。不動産投資ではないと考えています。そもそもマイホームは収益を生み出しませんし、自分にとっての快適性が最優先事項です。

マイカーは自分の好みで買いますよね？
一方、トラックやタクシーなどの商用車は投資効率で選びますよね？
そういうことです。

しかし、そんなマイホームも、住み替え等でマイホームではなくなるときには考え方をガラッと変えなければいけません。
例えば、売るのか貸すのかの選択で、売却した方がメリットが大きいはずなのに、凄く気に入っている物件なので手放したくないとか、親から譲り受けた家で売却したくない、と思いがちですが、マイホームでなくなった瞬間からは投資用物件になってしまうのですね。
（それはマイカーも一緒ですよね。自分にとっては最高のイタ車が他人にとっては痛車かも知れません。）

私が取引している不動産投資会社の社長は売却益が狙える立地に中古でマイホームを買っています。お金の面から考えればそれが正しいのかも知れませんが、私は広い庭でゴルフができる国道16号より外側の立地に痛マイホーム？を新築するつもりですｗ

ハウスメーカーや構造などについても記事を書いていますのでぜひ参考にして下さいね。
それでは！