【不動産投資】入居時審査及び保証会社を付けることの重要性について

今回は久しぶりに不動産投資関連の記事を書かせて頂きます。

（不動産投資初心者の方やこれから始めようと思っている方など興味のある方向けになります。）

というのも、このご時世ご紹介するのにちょうどいい事故案件が発生していたんですが、

先日漸く片が付いたので不動産投資に興味がある方にリアルな現場をお届けしようかなと思ったわけです＾＾

これは私が千葉県某市に保有する物件で発生した事故案件なんですが、この物件の1室に入っていた法人代表者Aが夜逃げしちゃった話です。

ある日、管理会社から

「本日、入居者Aさんが経営している会社の事務員の方から連絡がありまして、Aさんと連絡が付かなくなってしまったとのことでしたので、立会いのもと部屋の鍵を開けましたが本人は中に居ない状況を確認しました。」

と連絡がありました。

冒頭の「Aさんと連絡が付かなくなって」の部分で↑最悪の事態を想定しちゃいましたが、

いやー良かったです。もし中で亡くなっていたら本当の事故物件ですからね。最悪のケースは回避できました。

（これまでも私の物件で2人くらい人が死んでいますが、どちらも病院と出先で亡くなってくれたので助かりました。←こう言ってしまうと不謹慎ですがオーナーにとっては死活問題ですからね＾＾汗）

「保証会社側でも本人からの入金が３ヶ月分滞っており、このまま連絡が取れない状況になりますと事故扱いとなります。保証会社付きですので保証内容について今後整理してお伝え致します」と管理会社の担当者。

法人経営者で滞納ですから十中八九夜逃げだろうなというのはこの時点で察しましたが、保証会社付きなので賃料負担してもらえるしオーナーの私としてはモーマンタイだと思ってたんですが、

後日、
行方をくらましていたAが見つかり、退去立会いを行った管理会社の担当者から以下のように連絡がありました。

部屋内は、全体がタバコによるヤニにより茶色くなり、においもあります。
また、洋室床のフローリングが損傷しております。
入居者に請求する形で進めさせていただければと思います。

↑これが20万円くらい。

一方、

原状回復工事については、上記に伴うリフッレッシュが必要とおもわれますので、
お見積りさせていただきました。

↑これが50万円くらい。

そうなんです。今回の原状回復費がバカにならなくて、めっちゃ高く付いちゃったんです・・・。
（この物件、ファミリータイプで部屋が大きいためリフォーム費用も大きくなりがちです。）

改めて見るとこの物件、

外観は平成っぽいのですが、内装についてはヤニ汚れはさておき、そもそも昭和感強すぎなんですよね。

↑なんすかこのトイレマーク笑

こりゃこのまま原状回復されたらまた客付け苦戦しちゃいますよね。

ってことで、金額変わらない中でもう少し明るい色の床材などに変更してもらいリフレッシュしてもらいました。

廊下は相変わらず昭和感強いですけどね＾＾汗

賃貸物件なので費用対効果重視です。

もっと立地が良くて賃料高くしても客付けしやすいエリアならお金掛けても良いかも知れませんが。

おっと、また話が脱線してしまいましたね＾＾汗

元に戻しましょう。

前入居者Aへの請求の件ですが、

もちろん夜逃げするくらいなので結局その後Aからの入金は無く、保証会社に事故報告し代弁請求をしました。

その結果が、

入居期間が６年超となっており、原状回復ガイドラインに照らし合わせ、クロスの償却期間が経過している扱いとなるため、20万円の内、クロス張替え分の10万円の査定金額が1円となってしまったため、代位弁済査定金額は10万円となってしまいました。
（減価償却の観点から残存簿価1円という理屈ですね。）

結局のところ手出しは40万円。手痛い出費でしたorz

しかし、夜逃げ云々は置いておいても、部屋もよっぽど汚く使われると原状回復に50万円も掛かってしまうのでは丸1年分の家賃収入が吹っ飛んでしまいますよね・・・。

そんなときのセーフティネットが保証会社なんでしょうけど今回みたいに満額回答も厳しいとすると不動産投資の足かせになっちゃいます。

でも安心して下さい。

実は、今回のような事案ってある程度は未然に防ぐことが可能なんです。

どういうことかと言うと、管理会社による入居審査時のチェックが肝なんですよね。

事前に使い方、住み方が良くない入居者を見抜くのはなかなか難しいですが、入居審査時から怪しい入居者ではないかという疑いがある場合はキッパリ断ってもらえばいいんです。

そしてそういう判断をちゃんとやってくれる管理会社にお願いすれば良いんです。

今回のAさんに限ってはオーナーチェンジ前（私がこちらの物件を購入する前）からの入居者だったので事故に関しては致し方無なかったんですが、それでも今回は入居者がほぼ夜逃げに近い形で退去となったため保証会社が機能していなかったらもっと大きい支出となっていたかもしれないことを考えると、ベターな着地点だったのかなと思います。

以上、

入居時審査の重要性、保証会社を付けることの重要性についてでした。